¿Qué es el depósito en garantía y cómo funciona?

Posted September 14 2014
by PenFed Team
piezas de rompecabezas de una familia, alcancía y familia en una casa

Los nuevos compradores de viviendas pueden sentirse confundidos por el concepto de depósito en garantía, en parte porque el término puede referirse (al menos) a dos elementos diferentes de una transacción inmobiliaria.

Por lo general, una cuenta de depósito en garantía se refiere a los fondos en poder de una parte neutral que se distribuirán al cumplirse ciertas condiciones. Involucrar a un tercero significa que la persona a cargo del dinero no tiene nada que perder si la transacción se realiza de una forma u otra, y por lo tanto se asegura que todo se maneje de manera justa.

Sin embargo, agrega un nivel adicional de complejidad a una transacción de bienes raíces; que bien puede dejar a los novatos en la compra de vivienda un poco perdidos. Si no está seguro de cómo eso impacta en su búsqueda de una vivienda, está bien. Desglosaremos exactamente qué es el depósito en garantía y qué significa para la compra de su casa.

Poner el depósito en garantía en una cuenta de depósito en garantía al comprar una casa

La primera vez que probablemente se encuentre con el concepto de depósito en garantía es cuando haga una oferta en una vivienda. Se le pedirá que deposite una cierta cantidad de dinero en efectivo (piénselo como un depósito) para decirle al vendedor que realmente quiere comprar.

Este dinero normalmente se mantiene en una cuenta de depósito en garantía por parte de la compañía de títulos o corredor de bienes raíces, aunque quien lo posee varía según la ley estatal (sin embargo, siempre estará en manos de un tercero).

El dinero permanece en depósito en garantía mientras la compra se negocia hasta su finalización, y se cierra cuando se cumplen ciertas condiciones. Además, el depósito en garantía que el comprador deposita también puede utilizarse como pago inicial u otros costos de cierre.

Las condiciones involucradas en el depósito en garantía pueden variar dependiendo de lo que el comprador y el vendedor quieran. Estas condiciones pueden ser tan simples como el cierre cuando el título se transfiere al comprador, pero también pueden incluir cosas como:

  • La casa pasa una inspección.
  • El vendedor que hace reparaciones especificadas.
  • El vendedor puede permanecer en la casa por un cierto período de tiempo (tal vez después del cierre).

Cuando se cumplen las condiciones, su depósito en garantía se cierra. Debería esperar tener una cita específica con su agente de depósito en garantía en la que tanto el comprador como el vendedor deberán firmar la documentación (una vez más, los requisitos específicos varían de estado a estado).

En este punto, el título se transfiere al comprador y el precio de venta de la vivienda se transfiere al vendedor.

Si no se cumplen las condiciones y el acuerdo fracasa, el dinero regresa al comprador, generalmente menos una pequeña tarifa de cancelación.

Financiar una cuenta de depósito en garantía con sus pagos hipotecarios.

Una vez que el comprador y el vendedor hayan llegado a un acuerdo sobre la compra de la vivienda, probablemente escuche a su prestamista hipotecario hablar sobre el depósito en garantía, que es similar, pero diferente, de la cuenta de depósito en garantía que abrió al negociar la compra.

En este caso, realiza depósitos en custodia como parte del pago de su hipoteca (aunque es posible que tenga que realizar un gran pago inicial para depositar en garantía inmediatamente después de la compra).

Este dinero adicional ingresa a una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos sobre inmuebles y el seguro del propietario. Este tipo de depósito en garantía a menudo es requerido por su institución financiera para asegurarse de que la propiedad para la que le están prestando dinero está siendo respaldada.

Tener el depósito en garantía incluido en su hipoteca facilita el presupuesto para los impuestos y el seguro, porque usted paga un poco cada mes. La cantidad que paga depende del costo de los impuestos y el seguro, y puede variar de mes a mes y de año en año, a medida que los costos aumentan o disminuyen. Sin embargo, el pago de su hipoteca puede fluctuar con el tiempo como resultado de estos ajustes de gastos externos, especialmente si sus costos aumentan inesperadamente (por ejemplo, si la tasación de su casa ha subido significativamente).

Mientras que el depósito en garantía definitivamente hace que sea más conveniente pagar impuestos y seguro, este no siempre es el movimiento financiero más inteligente. El dinero que ha puesto en depósito en garantía está fuera de su alcance y no genera ningún interés. Es probable que su prestamista mantenga un colchón de dinero extra para asegurarse de que siempre haya suficiente para cubrir los gastos, por lo que sin duda podría estar haciendo más con su dinero.

Si prefiere no optar por una cuenta de depósito en garantía, deberá negociarla con su prestamista. Se le puede solicitar que realice un pago inicial mayor o que cumpla con otras condiciones. La mayoría de los prestamistas querrán al menos un 20 % de reducción (80 % de LTV), y adicionalmente cobrarán un Ajuste en el nivel de precios del préstamo (LLPA) de 0.25 % para renunciar a los depósito en garantía.